10月份的房地产行情，本号在月初把柄克而瑞裸露的数据，第一时刻作念出了分析，得出了四点论断：
第一，10月份一线楼市果真很火热。
第二，二线个别城市火热，大多数城市进展平平。
第三，寰宇举座成交仍在底部。
第四，这一轮救市效应在10月底就在走弱。
11月15日国度统计局公布的官方数据，再一次佐证了这四点论断。
01
房价，下降已经主流
国度统计局裸露的70个大中城市新址与二手房价钱数据通晓：10月份个别城市房价扭转了下降场合，但举座下降趋势莫得调动。
举座方面，10月份，一线城市新建商品住宅销售价钱环比下降0.2%；二线城市新建商品住宅销售价钱环比下降0.5%；三线城市新建商品住宅销售价钱环比下降0.5%。
更能响应市集价钱变化的二手房，10月份一线城市上升0.4%，为近13个月以来初度转涨；二线城市环比下降0.4%；三线城市环比下降0.6%。
相较于9月份，固然跌幅收窄，但仍鄙人跌。
一线城市二手房价钱扭转了下降态势，出现了上升。
这是意象之中的事情，毕竟10月份的行情是属于一线城市的狂欢，而二三线城市则赓续下降。
这也相宜上头四点论断中的第一条、第二条和第三条。
具体来看，10月份70个城市中新址环比上升的城市有7个，按涨幅大小次序是上海、太原、厦门、平顶山、桂林、沈阳、深圳。
10月份70个城市二手房环比，调动了以往全线下降的情况，有8个城市上升，辩别是北京、杭州、深圳、重庆、成齐、上海、厦门、武汉。
制图：城市财经；数据：国度统计局
上海、厦门、深圳三座城市10月份不管新址照旧二手房，价钱环比齐在上升。这与其10月份火热的行情相对应。
上海方面，上海华夏地产裸露的数据通晓，10月份新建住宅成交面积64.3万平素米，环比加多39.8%，同比加多14.4%。二手房成交24376套(网签数据），环比上升了54.25%。
厦门，10月新址成交量创三年新高。二手房成交量环比上升了46%。
深圳，10月份新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。
以上齐是一会儿行情拉动所致。插足11月份，除了深圳热度在延续外，其余如上海、厦门，齐在转弱。
上海方面，上海华夏地产裸露的数据通晓，上周（11.4—11.10）新建商品住宅成交面积11.19万平素米，环比减少58.04%。
厦门上周新址成交量环比腰斩了。
二手房，也开动走弱。
以此来看，11月份他们的价钱，又将转跌。
原理原理的是，作为一线城市的广州，在全盘放开限购，在成交量起势的配景下，新址和二手房价钱仍鄙人跌。
可见广州楼市的复苏有多勤勉。况且，广州的行情在插足11月份之后，又下来了。
插足11月份，新址网签量又跳水至2024套。
制图：城市财经；数据：广州市住建局
02
寰宇举座成交量仍鄙人跌
10月份的行情是属于一线和个别二线城市的，寰宇举座成交仍在底部，这是本号月初分析数据的时刻，得出的论断。
克而瑞月初公布的数据通晓：
百强房企10月终端销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，同比增长7.1%，功绩鸿沟达到年内次高。
从数据来看：
一方面，从环比来看，10月份百强房企成交量果真大涨了，但成交完全金额4354.9亿元，仍只是年内第二高，成交金额还不足6月份。
另一方面，从同比来看，2024年10月份成交金额4354.9亿元，比客岁略高一些，但也只是是高过客岁，纵向对比，已经2019年以来的第二低。
国度统计局11月15日发布的官方数据，比机构裸露的数据还有冷：
第一，房地产投资跌幅，非但莫得扭转或者收窄，还在扩大。
1-10月份，寰宇房地产开辟投资86309亿元，同比下降10.3%；其中，住宅投资65644亿元，下降10.4%。
来源：国度统计局
第二，商品房成交量，比9月份还要低。
1-10月份，新建商品房销售面积77930万平素米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。
来源：国度统计局
为了更直不雅看出10月份寰宇商品房销售情况到底怎样，本号把柄国度统计局公布的每个月数据，梳理了一张表格。
制图：城市财经；数据：国度统计局
不错看到，10月份不管销售面积照旧销售额，齐比9月份还要低。
以此预估，到本年年末，全年商品房销售面积和销售额将从客岁的“双11”跌至“双9”。
03
房地产，何时企稳
当下的中国经济，有两大风险和一个中枢问题。
两大风险，一个是场合债务风险，尤其是隐性债务风险；另外一个是房地产风险。这两个风险互连系联。
一个中枢问题是：面前经济的最大问题是财富欠债表零落。翻译成口语等于，由于房价大跌，导致住户家庭和企业的净财富缩水、欠债率上升，各人齐不肯意加杠杆了，不肯意耗尽、不肯意买房，不肯意扩大再坐蓐。
官高洁在入辖下手措置。
场合债问题，官方推出了“6+4+2”化债有筹算。
6万亿是增量，是寰宇东谈主大常委会批准的。一次性报批，分三年践诺。
4万亿是腾挪，是从正本就有的每年额度债务增量中拿出8000亿元，连续五年总共4万亿，用于化债。
2万亿是延期，2029年及以后年度到期的棚户区更正隐性债务2万亿元，仍按原条约偿还。也即这2万亿，到期后无谓焦急偿还，仍按照原条约延期偿还。
化债，固然是债务置换，也即变更退回务性质。表面上，这笔钱只是从场合政府手中过渡一下，让你借一笔低利息的显性债务去偿还高利息的隐性债。
场合政府手中，好像依旧莫得钱剩下。
但化债最大的公道在于，让场合暂时健忘要还债的纳闷，让纳闷延后。
如斯一来，场合政府不错放开作为发展经济。
正本的财政收入，就不错不焦急去还债，不错用于给公事员发工资，用于产业投资，用于基础步调成就。
房地产问题，往时三年一直在措置。9月末大幅裁减了京沪限购门槛，深圳外围区限购取消，广州全面放开。
这两天，财政部又下调了契税、升值税促进成交。
但这两个风险化解，需要较长周期，场合债问题是一个积贮了多年的恶疾，面前也只是将纳闷延后辛苦。
房地产问题背后，是经济复苏问题，是库存问题，是东谈主口问题，是杠杆率问题，不是那么快就能够措置的。
海外知名投行高盛，发布了近日对中国房地产市集最新研判，这份敷陈中裸露了许多数据：
第一，高盛给出了一个天量数据，即中国面前未售出的房地产库存（如若一谈建成）高达93万亿。
本年全年大要也就能卖出9万亿傍边，况且还鄙人跌。这个广义库存，需要十多年材干消化掉。
是以，最近当然资源部推出了场合债回购房企地皮的有筹算，但其中的价钱拉锯是个漫长的流程，亦然一个抓久战。
第二，此外高盛清点，展望2024年房地产总债务在59万亿，这还不包括预售定金在内。
房地产债务无数债务，意味着房企出清仍会赓续，也意味着房企降价卖房酌量现款流的诉求，也会越来越浓烈。
基于这两点，高盛给出了我方的预判：
第一、中国新址房价将在2025年底企稳，2027年将略略增长2%；同期二手房房价将在2026年平静领悟；
第二、从面前到25年底，中国房价有可能再下降20%到25%；
第三、 2025年到2027年新址市集销售额将领悟在8万亿水平。
事实上，本号在客岁也预测过，房地产下降到一定进程后，将来会在房屋老旧之下的当然更替需乞降改善需求均衡之下，督察在七八万亿的市集。
8万亿，可能是个底。但到底之后，不一定是反弹，大要率是永久督察在低位水平。
况且，按照东谈主口趋势来看，这个8万亿也不见得能督察多久。
而房价，可能会抓续阴跌许多年，很难再起来。