有段时间没说二手了资金管理，其实蛮可惜，新政后变化最大的应该即是二手。
刚刚末端的这个十月里我亲眼看到好多迹象：以翠湖宇宙为代表的二手豪宅热度高了、二手房单日网签破千了、二手房十月网签两万套了……
多样声息叨叨完，整个这个词十月，不管出现何如的声息，有件事是细则的：二手如实火了。
这是不管从链家的及时成交如故从网上房地产的单日网签量齐不错推导出来的。
但其实，对于二手房的分析，若是只停留在过千破两万的维度，其实略略焦灼。
尤其当我看到二手房和二手住宅齐会被混浊起来分析的时候，我往往有个记忆，即是算作又名普通购房者，当ta要作念出交易决定的时候，有莫得一篇翰墨是不错明晰客不雅、不带任何心思地告诉ta市集正在发生什么的……
今天的十月二手数据可能思作念的即是这样的一件事，站在这个新政首月的节点，说说十月二手和十月二手的背后。
一
率先，10月二手住宅临了会在2.22万套高下。
是的，成交如实破了两万套，狂妄10月31日，上海二手房成交了24376套。
从10月13日驱动，新政首月的每周六日齐单日破千，哪怕是日常使命日也有多日不错作念到900套+，跟新政前使命日日均的600～700套变成认识对比。
那二手住宅呢？这才是咱们热心的。到这为止，前边这些数据齐是二手房成交，这内部还包含了商铺和公寓。这内部，咱们需条款个二手住宅和二手房的比例。
通过近1年的数据不雅察，你会发现，每月二手住宅/二手房有个特定比例，冒失在91%。
于是不错推算出，2.44万套二手房也就意味着10月二手住宅成交会在2.22万套控制，这个数字临了的波动不会低于千位。
是以10月上2万套，稳的。
时时到这，我会张开说说这2.22万套的成交特色。十月的二手房成交也如实不同于以往新政那种“刚需的收效”型成交走势，即刚改和改善的成交占比出现走高，同期外环内的成交变化也比外环外的成交变化大。
但在这个10月的二手房成交中，有件事可能来得比上头这些更伏击。
二
即是怎样看待10月的2.22万套。
好多东谈主会告诉你隆替线的见地，1.5万套就ok，2万套就很好，其实并不是这样看的。
不管是1.5万如故2万，齐仅仅针对莫得任何策略干扰的当然需求飘摇市集的参考尺度。像10月的2.26万套应该从两个维度来对比。
率先，本年6月二手市集即是很好的参考对象，5·27跟9·29新政不错看作上半年和下半年的楼市杀手锏策略，从量级到市集配景齐能很好地匹配。
但在pk前，9·29的数据需要作念技能诊治，因为10月前7天的网签数据受假期影响相比彰着，平直对比的兴致兴致不大。
其实不错用链家转定单数据去作念同维度对比，这冒失是当今市面唯独即时又精确的二手住宅成交数据。
由此不错看到，两个新政首月的波峰成交套数、波峰后三周成交套数不分昆季。
10月的数据这样看还挺坚苦，毕竟策略这东西比的是先发上风。9·29算作下半年的新政还能跟上半年5·27合手平并拒接易。
是以从横向维度看9·29的新政，哪怕是在一轮又一轮的新政后，它依然能有这样壮健的购买力，也即是说，站在这个深秋本不该出现成交岑岭的月份里，10月的二手能量比咱们思象的还要高，这才是真恰恰得看到的场地。
那纵向呢？本年10月数据放在往年是何如的状态？
从2016年算起，只须2016年10月、2020年10月达到2万套+的状态，这样的数据就有点夸张了。
毕竟2016年和2020年齐不是简便年份。2016年，上海开启新一轮楼市调控，2020年亦然如斯。因为这两个年份齐遭受了楼市大年，是以我相等能贯通十月破两万套带给整个东谈主的遐思。
但也正因如斯，有些话不得不说。
三
安稳一下，听我说。
围绕在我身边最多的三类东谈主是中介和同业、买房主谈主，我暂且简便分类为B端和C端吧。
C端的心态其实是点状的，每位房主、每位购房者齐有我方的需乞降思法。但他们其实还有些集体标签，比如有四成房主其实对新政是敏锐的。
这种敏锐时时进展为在新政后看好市集，更果真地说，是看涨市集。这点从中介跟他们的议价中就能深远体会到。
B端则相背，因为资格了相比多楼市大年，看过太多新政来了、楼市涨了的故事。是以他们凡是看到数据涨了一段时间后驱动不涨了，就驱动惊愕失意，以为市集没达到预期。
其实呢，果真的市集是何如？恰正是在两者折中点，这倒不是为了折中而折中，仅仅如实有些东西是不带任何厚谊颜色地存在于市集国法里的，这即是二手市集的节奏和周期。
所谓节奏，即是每年三月、四月、九月、十月的成交波峰和其他平谷期的成交。冒失步地即是这样，若是莫得调控干扰，这即是合适需求的从出现到终了的经过：
背后有出行看房的便利或未便利气象，也有孩子入学需求的固定节点。
不少年份在这些月份除外还有别的波峰，那一定是那时有新政带来的新选手入场，这也意味着新政干扰带来的成交潮夙昔后，市集永远齐要追忆底本节奏。
所谓周期也不是什么地产大周期，即是每次新政后的市集波动。
咱们在旧年9月1日、12月14日、本年的1月、5月27日齐有系统记载市集波动的发展，冒失即是这样的波动轨迹：
这是以周为单元统计的链家转定单，当日成交数据+纯住宅成交，且近3年链家成交市占踏实在23%控制，近1年链家成交市占踏实在25%高下，故不错从这里看到新政后二手市集果真反馈
929沪七条固然也不例外。狂妄10月27日，新政照旧好意思满走完四周，依然行走在纯属的周期里。
9·29的后续成交走势以每周平均着落8%的速率递减，最终会在第6～8周还原近1年以来的平均水平（2024年上海链家平均每周成交857套）。若是将这个时间放在网签数据里，大纲目再往后延伸1～2周。
是以市集破两万的时候即是市集要涨？市集还原平素的时候即是市集变冷？
齐不是。两万套+的成交是新政遵循的立竿见影，后续莫得两万套的时候，其实即是新政刺激周期末端，市集还原了正常节奏。
市集也会在11月中旬还原正常，接着干涉往年的年底淡季。
是以2.22万套不是要飙涨了，后续莫得2万套也不是楼市要跌了，就这样简便。
四
十月的二手房分析末端后，我倏得透露到，本年只剩两个月了。
2024年雅雀无声照旧干涉11月，回看本年的二手市集要说不感叹是假的，跟着和二手市集越来越多的战争，我也越来越多地透露到市集的复杂和单纯。
月均1.5万套高下的二手往复市集，以套均300万元规画，亦然450亿元的往复市集，这是无比弘远且流动性极强的往复市集，市集背后流动的是上海刚需和改善一户户购房家庭的果真需求。
需求的畛域以及流动采选似乎是门永远无法量化的复杂动线，但同期，需乞降市集之间的探讨又其实单纯到只需归纳少量：不管是1.5万套如故2万套，二手房市集最终反应的其实是市集需乞降信心博弈的赶走。
这点是新政杠杆除外的东西，亦然市集最果真的运作逻辑。
好了资金管理，十月二手告一段落，期待下2024年全年二手数据。